Top
hypotheek voor 55-plussers

Hypotheek voor 55-plussers

hypotheek voor 55-plussersOnlangs was er in verschillende media (onder anderen Vereniging Eigen Huis, Radar en nieuws.nl) te lezen dat er in veel gevallen een verkeerde indicatie wordt afgegeven voor een hypotheek voor 55-plussers en gepensioneerden. De reden hiervan is dat de berekening voor de maximaal toegestane hypotheek voor een aanvrager die de AOW-leeftijd heeft bereikt, ruimer is dan wanneer de aanvrager de AOW-leeftijd nog niet heeft bereikt.

 

Voorbeeld:

 

Stel, we rekenen met €50.000 bruto jaarinkomen voor een alleenverdiener die de AOW-leeftijd nog niet heeft bereikt en we gaan daarbij uit van 3,0% hypotheekrente (*). De maximaal toegestane hypotheek komt dan op afgerond €222.000.

 

Voor een alleenverdiener die de AOW-leeftijd al wel heeft bereikt en €50.000 bruto jaarinkomen uit AOW en pensioen geniet, komt de maximaal toegestane hypotheek op €291.500 uit. Dat is bijna €70.000 hoger!

 

(*) Naast de hoogte van het bruto jaarinkomen is onder anderen ook de hoogte van de hypotheekrente van invloed op de uitkomst van de berekening voor de maximaal toegestane hypotheek.

 

Looptijd van hypotheek en inkomen

Een hypotheek wordt over het algemeen met een looptijd van 30 jaar aangevraagd. Daar is de standaard-toets voor de maximaal toegestane hypotheek ook op gebaseerd. Een kortere looptijd kan en mag, maar zal het bedrag aan maximaal toegestane hypotheek verlagen. Ongeacht de vorm van de hypotheek gaat de berekening uit van een aflosverplichting naast de rentelasten. Dus, al is de volledige hypotheek aflossingsvrij, dan nog wordt er voor de haalbaarheid getoetst met maandlasten alsof er wel periodiek wordt afgelost, uitgaande van een aflosschema over 30 jaar. Met een looptijd korter dan 30 jaar worden de (fictieve) aflosverplichtingen hoger, want er moet sneller worden afgelost. Door de hogere (fictieve) maandlasten gaat de maximaal toegestane hypotheek omlaag.

 

Voorbeeld:

 

We zagen net dat een alleenverdiener die de AOW-leeftijd al heeft bereikt, en €50.000 bruto jaarinkomen uit AOW en pensioen geniet, de maximaal toegestane hypotheek op €291.500 uitkomt. Dat is berekend op basis van een looptijd van 30 jaar.

Wil deze zelfde persoon echter een hypotheek aanvragen met een looptijd van 20 jaar, dan komt deze tot maximaal slechts €221.500. Dat is €70.000 minder.

 

Let op: looptijd van de lening is niet hetzelfde als rentevaste periode! Zo kan er bijvoorbeeld een hypotheek worden aangevraagd met een looptijd van 30 jaar en een rentevaste periode van 10 jaar. Dan staat de rente voor de eerste 10 jaar vast en daarna worden er weer nieuwe renteafspraken gemaakt.

 

Uitgaande van die 30 jaar standaard looptijd moet het inkomen op basis waarvan de hypotheek wordt aangevraagd, dan ook minimaal 30 jaar lopen. AOW en ouderdomspensioen vanuit een fonds of verzekeraar lopen levenslang. Soms moet bij ouderdomspensioen nog rekening worden gehouden met een hoog/laag constructie. Bijvoorbeeld de eerste 10 jaren een hogere uitkering en de jaren daarna een lagere uitkering. De hypotheek zal dan in principe moeten passen op basis van de lagere uitkering.

Maar een lijfrente-uitkering met een looptijd van bijvoorbeeld 10 jaar kan niet voor de volledige 30 jaar meegerekend worden, want dit inkomen stopt over 10 jaar. Dus of deze uitkering moet buiten beschouwing worden gelaten, of de hypotheek moet in de eerste 10 jaar wat worden afgelost om na 10 jaar nog te passen ten opzichte van inkomen zonder de lijfrente-uitkering. Dat is maatwerk.

Naast lijfrente-uitkering kunnen er natuurlijk nog andere bronnen van inkomsten zijn. Denk aan verhuur van onroerend goed, inkomen uit vermogen, etc. Of een pensioen- of stamrechtuitkering uit een BV. Het verschilt per bank en aard van inkomsten in hoeverre deze kunnen worden meegerekend.

 

De hypotheek voor 55-plussers: eventueel versneld aflossen richting AOW-datum

Gemiddeld genomen geldt dat wanneer een aanvrager nog niet de AOW-leeftijd heeft bereikt maar al wel binnen de 10 jaar van de AOW-leeftijd zit, er bij een hypotheekaanvraag ook naar het toekomstige AOW- en pensioeninkomen wordt gekeken. De gevraagde hypotheek moet ook passen ten opzichte van dit toekomstige pensioeninkomen. Er worden dan 2 berekeningen gemaakt. Allereerst wat er mogelijk is op basis van het huidige inkomen. Daarnaast wat er mogelijk is op basis van AOW– en pensioeninkomen. Als de mogelijkheden op basis van AOW- en pensioeninkomen wat minder zijn, dan kan het bijvoorbeeld een oplossing zijn om in de aanloop naar de AOW-leeftijd een deel van de hypotheek versneld af te lossen zodat er op AOW-leeftijd een hypotheekbedrag resteert dat wel past. Ook dit is maatwerk.

Naast toekomstig AOW- en pensioeninkomen kan in deze hypotheek voor 55-plussers ook lijfrentekapitaal meegerekend worden dat is (of nog wordt) opgebouwd om later in aanvulling op AOW- en pensioen te gaan uitkeren. Dit vergt wel een juiste berekening en toelichting naar de hypotheekbank.

 

Hypotheek op hogere leeftijd

Een wat hogere leeftijd van bijvoorbeeld 80+ hoeft ook geen belemmering te zijn voor het verkrijgen van een hypotheek. De meeste grote aanbieders stellen simpelweg als eis dat de aanvrager minimaal 18 jaar oud moet zijn. Een maximum-leeftijd wordt niet genoemd. Het is enkel van belang dat AOW- en pensioeninkomen voldoende zijn voor het aanvragen van de gewenste hypotheek. Eventueel aangevuld met inkomen uit vermogen. Qua looptijd mag er ook ‘gewoon’ met 30 jaar worden gerekend. Ook zou iemand qua eindleeftijd dan op 115 uitkomen. Dat de hypotheek in werkelijkheid wellicht nooit 30 jaar zal lopen is geen probleem. Dat is überhaupt bij nagenoeg geen enkele hypotheek het geval, ongeacht leeftijd van de aanvrager. Als in de toekomst de woning een keer verkocht wordt, dan wordt de hypotheek afgelost met de verkoopopbrengst. De enige marge die sommige geldverstrekkers wel inbouwen bij een aanvrager op wat hogere leeftijd is een plafond ten opzichte van de waarde van het onderpand. Bijvoorbeeld maximaal 85% van de woningwaarde als hypotheek, zodat er naar alle waarschijnlijkheid altijd wat overwaarde in de woning zit waarmee de hypotheek bij verkoop in de toekomst altijd volledig kan worden afgelost.

 

Opeten van overwaarde

Er zijn verder verschillende aanbieders die een constructie aanbieden waarmee voor aanvragers op hogere leeftijd een deel van de overwaarde beschikbaar kan worden gemaakt. Ook als er in eerste instantie op basis het AOW- en pensioeninkomen geen mogelijkheden lijken te zijn om een ‘standaard’ hypotheek op te nemen. Zo kan het mogelijk worden gemaakt om in een woning te blijven wonen en toch vast van een deel van de overwaarde te kunnen genieten. Alternatief voor het vrijmaken van overwaarde in zo’n situatie is verkopen van de woning, maar daar zijn sommige mensen nog helemaal niet aan toe.

 

Bent ouder dan 55 en wilt u graag een nieuw huis kopen? Of wilt u weten welke mogelijkheden er zijn voor een hypotheek voor 55-plussers? Neem contact met ons op om de opties te bespreken.