Het nieuwe jaar brengt een aantal wijzigingen in hypotheekregels met zich mee. De belangrijkste hiervan zetten wij graag op een rij voor u. Om te beginnen met regels voor hypotheken met NHG.
Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
Met NHG heeft u een vangnet als u door omstandigheden uw hypotheek niet meer kunt betalen. Of als een restschuld overblijft na de verkoop van uw huis. Groot voordeel van NHG is dat in de regel voor een hypotheek met NHG de laagst mogelijke rentetarieven gelden.
De kosten voor het verkrijgen van NHG, ook wel borgtochtprovisie genoemd, dalen van 0,60% x het hypotheekbedrag naar 0,40% x het hypotheekbedrag. Op een hypotheek van bijvoorbeeld €400.000 scheelt dat toch €800.
De NHG-grens stijgt van €435.000 (2024) naar €450.000. Met NHG-grens wordt bedoeld de maximale koopsom en hypotheek waarvoor een hypotheek met NHG kan worden aangevraagd. Deze grens wordt jaarlijks bijgesteld o.b.v. ontwikkeling van de gemiddelde woningprijzen.
Als er boven die grens van €450.000 extra hypotheek wordt aangevraagd voor verduurzaming van de woning dan mag de maximale hypotheek €477.000 bedragen. Dat was €461.100 in 2024. Het bedrag boven de €455.000 mag daarbij alleen voor verduurzaming worden gebruikt.
Een klein beetje meer hypotheek voor alleenstaanden
Sinds 2024 konden alleenstaanden €16.000 extra hypotheek krijgen boven de standaard maximale hypotheekberekening op basis van inkomen. Mits het inkomen van de aanvrager minimaal €28.000 bedraagt. Dat extra bedrag stijgt in 2025 naar €17.000. €1.000 erbij.
Berekening maximale hypotheek op basis van inkomen
Ieder jaar wordt de berekening van wat is toegestaan aan maximale hypotheek op basis van inkomen weer iets aangepast. Gemiddeld genomen daalt de uitkomst van de berekening in 2025 iets ten opzichte van 2024. De uitkomst is naast het inkomen van de aanvrager afhankelijk van meerdere variabelen maar we geven 2 voorbeelden om een idee te krijgen. In alle gevallen o.b.v. een voorbeeld-hypotheekrente van 3,75% voor 10 jaar vast, een annuïteitenhypotheek met looptijd van 30 jaar in Box 1 met renteaftrek, geen overige schulden (zoals een studielening) en voor een woning met energielabel B.
- Alleenstaande aanvrager, jonger dan 57 (nog niet binnen de 10 jaar van AOW-pensioenleeftijd) en een bruto jaarinkomen van €75.000.
Maximale hypotheek in 2024 €370.136.
Maximale hypotheek in 2025 €364.388. - Tweeverdieners, beide jonger dan 57 (nog niet binnen de 10 jaar van AOW-pensioenleeftijd), bruto jaarinkomen aanvrager 1 €75.000 en aanvrager 2 €40.000.
Maximale hypotheek in 2024 €579.062.
Maximale hypotheek in 2025 €568.715.
Geen enorme wijzigingen maar goed om scherp te hebben. Er zijn ook situaties waarbij de maximale hypotheek niet wijzigt van 2024 naar 2025.
Als de hypotheekrentes in 2025 dalen dan heeft dat weer een positief effect op de uitkomst van de maximale hypotheekberekening.
Startersvrijstelling overdrachtsbelasting
Het is niet direct een ‘hypotheekregel’ maar we nemen hem toch mee: de startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Voor meerderjarige kopers jonger dan 35 jaar geldt dat zij in 2025 onder voorwaarden geen overdrachtsbelasting betalen wanneer de koopsom niet hoger is dan €525.000. Die grens lag voor 2024 op €510.000. Het gaat daarbij om het moment van overdracht, niet om het moment van het ondertekenen van een koopovereenkomst. Dus als koper 34 jaar is op het moment van tekenen van een koopovereenkomst maar 35 jaar op het moment van overdracht, dan geldt de startersvrijstelling niet.
Verdere voorwaarden zijn daarbij:
- Koper heeft niet eerder van de startersvrijstelling gebruikgemaakt.
- Het gaat om aankoop van een woning (dus bijvoorbeeld geen bedrijfsgebouw) waar de koper langere tijd zelf in gaat wonen.
Let op: als er sprake is van erfpachtgrond dan kan dit zorgen voor een verhoging van de waarde van de woning voor het berekenen van overdrachtsbelasting. De koopsom kan dan binnen de grens van €525.000 liggen maar de waarde van de woning voor het berekenen van overdrachtsbelasting kan door erfpacht boven deze grens uitkomen waardoor er toch geen gebruik kan worden gemaakt van de startersvrijstelling.