De Nederlandse woningmarkt blijft ook in 2026 volop in beweging. In de eerste helft van het jaar werden meer bestaande woningen verkocht dan in dezelfde periode vorig jaar. Ook kwamen er de afgelopen maanden meer woningen op de markt. Tegelijkertijd blijven de huizenprijzen stijgen, al gebeurt dit minder snel dan voorheen.
De hogere hypotheekrente, het grotere woningaanbod en de aanhoudend hoge huizenprijzen zorgen ervoor dat de markt geleidelijk iets meer in balans komt. Toch blijven de verschillen tussen regio’s, woningtypen en prijsklassen groot.
Huizenprijzen stijgen minder snel
In juni 2026 waren bestaande koopwoningen gemiddeld 4,1% duurder dan een jaar eerder. In januari bedroeg de jaarlijkse prijsstijging nog 5,4%. De cijfers van de afgelopen maanden laten daarmee zien dat het tempo van de prijsstijging geleidelijk afneemt.
Van een algemene prijsdaling is echter geen sprake. Ten opzichte van mei stegen de huizenprijzen in juni opnieuw met 0,6%. De prijzen van bestaande koopwoningen lagen in juni bovendien gemiddeld 17,3% hoger dan bij de eerdere prijspiek in juli 2022.
Ook regionaal zijn er duidelijke verschillen. In het tweede kwartaal stegen de woningprijzen landelijk met gemiddeld 4,2%. In Zuid-Holland bedroeg de stijging 4,6% en in Noord-Brabant 4,3%. De provincie Utrecht bleef met 3,7% iets achter bij het landelijke gemiddelde. In Noord-Holland was de prijsstijging met 2,4% het kleinst.
De woningmarkt koelt dus enigszins af, maar woningen worden gemiddeld nog steeds duurder. Stijgende inkomens en het aanhoudende woningtekort blijven de prijzen ondersteunen. Daar staat tegenover dat de hypotheekrente en hoge koopsommen de betaalbaarheid beperken.
Meer bestaande woningen verkocht
De woningmarkt bleef in de eerste helft van 2026 actief. In juni werden 20.378 bestaande woningen verkocht. Dat was 7,9% meer dan in juni 2025.
Over de eerste zes maanden van 2026 werden in totaal 114.901 bestaande koopwoningen verkocht. Dit is een stijging van 5,5% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar.
De ontwikkeling verschilde wel per maand. In mei werden minder woningen verkocht dan een jaar eerder, waarna in juni weer een duidelijke stijging volgde. Over de gehele eerste helft van het jaar is de ontwikkeling echter positief.
Woningaanbod neemt toe
Een van de opvallendste ontwikkelingen van de afgelopen maanden is de groei van het woningaanbod. In het tweede kwartaal werden bijna 57.000 bestaande woningen te koop gezet. Dat was bijna 9% meer dan in hetzelfde kwartaal vorig jaar.
Een deel van deze groei komt doordat voormalige huurwoningen als koopwoning op de markt worden gebracht. Daarnaast zorgt meer doorstroming ervoor dat nieuwe woningen beschikbaar komen.
Het ruimere aanbod geeft kopers in sommige delen van de markt meer keuze. Toch worden woningen nog altijd relatief snel verkocht. De gemiddelde verkooptijd bedroeg in het tweede kwartaal 28 dagen. Vooral bij populaire woningen in het lagere en middensegment blijft de concurrentie groot.
Overbieden komt nog steeds voor, maar neemt af
Hoewel het woningaanbod toeneemt, blijft overbieden een belangrijk onderdeel van de woningmarkt. In het eerste kwartaal van 2026 werd ongeveer twee derde van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Gemiddeld betaalden kopers 3,7% meer dan de vraagprijs.
Het aandeel overbiedingen en de hoogte daarvan nemen wel iets af. Eind 2025 werd nog bij ongeveer 72% van de woningen overboden en lag het gemiddelde overbiedingspercentage op 4,7%. Het grotere aanbod zorgt daarmee voorzichtig voor iets meer onderhandelingsruimte.
De verschillen tussen woningen blijven groot. Vooral betaalbare en instapklare woningen worden regelmatig boven de vraagprijs verkocht. Bij duurdere woningen, kluswoningen of woningen met een minder gunstig energielabel kan vaker ruimte ontstaan om te onderhandelen.
De vraagprijs is daarom niet altijd een goede indicatie van het bedrag dat uiteindelijk nodig is om een woning te kopen. De ligging, staat van onderhoud, prijsklasse en belangstelling voor de woning blijven bepalend.
Hypotheekrente remt de markt af
De hypotheekrente is de afgelopen periode licht opgelopen. Een hogere rente heeft direct invloed op de maandlasten en op het bedrag dat een huishouden maximaal kan lenen.
Wanneer de hypotheekrente stijgt, wordt dezelfde hypotheek bij een gelijke looptijd duurder. Kopers kunnen daardoor minder bieden of moeten een groter deel van de aankoop met eigen middelen financieren. Vooral in combinatie met hoge woningprijzen heeft dit gevolgen voor de betaalbaarheid.
De hogere rente draagt er mede aan bij dat de prijsstijging afneemt. Tegelijkertijd kunnen stijgende lonen ervoor zorgen dat huishoudens meer kunnen lenen. De uiteindelijke betaalbaarheid wordt daarom bepaald door meerdere factoren, waaronder het inkomen, de hypotheekrente, de woningprijs en de beschikbare eigen middelen.
Nieuwbouwverkopen blijven achter
Waar de verkoop van bestaande woningen toeneemt, blijft de verkoop van nieuwbouwwoningen achter. In het eerste kwartaal van 2026 werden 5.126 nieuwbouwwoningen verkocht. Dat was 19,1% minder dan in dezelfde periode een jaar eerder.
De achterblijvende verkopen hangen onder meer samen met hoge bouwkosten, relatief hoge koopsommen en onzekerheid over de uiteindelijke maandlasten. Bij nieuwbouwprojecten kan er bovendien veel tijd zitten tussen de aankoop en de uiteindelijke oplevering.
In het eerste kwartaal werden wel vergunningen afgegeven voor ruim 23.000 nieuwbouwwoningen. In dezelfde periode werden ongeveer 13.700 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Dat waren er circa 1.800 minder dan een jaar eerder.
Meer vergunningen zijn positief voor het toekomstige woningaanbod, maar een vergunning betekent niet dat een woning direct beschikbaar is. Door procedures, financiering, netcongestie en de benodigde bouwtijd kan het meerdere jaren duren voordat woningen daadwerkelijk worden opgeleverd.
Betaalbaar woningaanbod blijft schaars
Hoewel er meer beweging zichtbaar is, blijft het tekort aan betaalbare woningen een belangrijk knelpunt. Vooral starters en huishoudens met een middeninkomen hebben moeite om een passende woning te vinden.
Het toenemende aanbod bestaat voor een deel uit voormalige huurwoningen en appartementen. Dit zorgt voor extra keuzemogelijkheden, maar sluit niet altijd aan op de vraag. Er blijft ook veel behoefte aan betaalbare gezinswoningen en woningen die geschikt zijn voor ouderen die willen doorstromen.
Wanneer onvoldoende passende nieuwbouwwoningen worden gerealiseerd, blijft de druk op de bestaande woningmarkt hoog. Populaire woningen in het betaalbare segment zullen daardoor naar verwachting gewild blijven, ondanks de groei van het totale aanbod.
Woningmarkt beweegt voorzichtig richting meer balans
De woningmarkt laat halverwege 2026 een gemengd beeld zien. De huizenprijzen stijgen nog steeds, maar het tempo neemt af. Het aantal verkochte bestaande woningen groeit en er komt meer aanbod beschikbaar. Ook wordt iets minder vaak en minder hoog overboden dan voorheen.
Tegelijkertijd blijven de hypotheekrente, hoge koopsommen en het beperkte aanbod van betaalbare woningen belangrijke knelpunten. Vooral bij instapklare woningen en woningen in populaire prijsklassen kan de concurrentie nog steeds groot zijn.
De woningmarkt lijkt daarmee geleidelijk iets minder oververhit te worden. Van een ruime of ontspannen markt is echter nog geen sprake. De vraag naar woningen blijft groot en de nieuwbouwproductie is nog onvoldoende om het woningtekort op korte termijn sterk terug te dringen.
Bronnen: openbare woningmarktcijfers van het CBS, Kadaster en NVM, geraadpleegd in juli 2026.