Eén van de veranderingen op het gebied van hypotheken die voor 2016 geldt, is dat de maximale hypotheek niet hoger mag zijn dan 102% van de waarde van de te financieren woning (*). Voor het gemak ga ik er daarbij voor de verdere uitleg vanuit dat bij aankoop van een woning de waarde gelijk is aan de koopsom. Dat zorgt er in veel gevallen voor dat er bij aankoop van een bestaande woning minimaal een paar duizend euro eigen geld beschikbaar moet zijn om de volledige koopsom en kosten koper te kunnen betalen.

De verhouding van hypotheekbedrag ten opzichte van de waarde van de woning wordt in financieringstermen ook wel LTV genoemd: ‘Loan-To-Value’. Daarnaast is het natuurlijk van belang dat de gevraagde hypotheek past ten opzichte van het inkomen van de aanvrager(s). Die verhouding wordt LTI genoemd: ‘Loan-To-Income’. Zowel de verhouding LTV als LTI moet passen bij een hypotheekaanvraag.

Praktijkvoorbeeld

Wat betekent die 102% LTV dan in de praktijk? Stel je koopt een woning voor € 300.000, dan mag de maximale hypotheek ten opzichte van die koopsom dus bedragen € 300.000 + 2% = € 306.000. Bij aankoop van een bestaande woning op basis van kosten koper, is alleen al aan overdrachtsbelasting 2% over de koopsom verschuldigd. Die € 6.000 overdrachtsbelasting is hier dus nog wel mee te financieren, mits het op basis van inkomen ook past. De overige kosten koper (denk aan: notaris, aankoopmakelaar, financieringsaanvraag, etc.) niet. Dat betekent praktisch gezien dat er minimaal zo’n € 4.000 tot 5.000 duizend beschikbaar moet zijn aan eigen geld om samen met het hypotheekbedrag de volledige koopsom en kosten koper te kunnen betalen.

Moet er ook nog een verbouwing gefinancierd worden, dan is er in veel gevallen nog meer eigen geld nodig. Een verbouwing kan over het algemeen worden meegefinancierd voor zover deze waarde toevoegt aan de woning. Een inschatting hiervan moet op voorhand in een taxatierapport worden vastgesteld. Stel, je wilt de woning die eerder is aangekocht voor € 300.000 voor € 50.000 gaan verbouwen. En de taxateur geeft aan dat dit voor een waardestijging van 70% van die investering zal zorgen. Dan zal er afgerond ook maximaal 70% van die € 50.000 = € 35.000 in de hypotheek kunnen worden meegefinancierd. De overige € 15.000 die nodig is om de volledige verbouwing te kunnen betalen, moet dan aanvullend aan eigen geld beschikbaar zijn. Samen met alle kosten koper is er dan al snel € 20.000 aan eigen geld nodig in dit voorbeeld.

Wat is eigen geld?

Eigen geld is er in vele soorten en maten. Het kan gewoon op de spaarrekening staan, beschikbaar voor aankoop van een nieuwe woning. Het kan zijn dat ouders willen helpen met een lening of een schenking. Of het geld zit nog in de overwaarde van de huidige woning; in dat geval kan er soms een overbruggingsfinanciering worden geregeld.

Het kan natuurlijk goed zijn dat naast het minimaal benodigde aan eigen geld juist nog meer aan eigen geld beschikbaar is om de nieuwe woning te investeren. Daarmee komt een nieuwe hypotheek niet op 102% van de waarde van de woning maar mogelijk een stuk lager. Het voordeel daarvan is in de basis tweeledig: de hypotheek is lager dan wanneer je dat eigen geld niet in de woning zou investeren, dus de maandlasten (rente en aflossing) zullen lager zijn. Daarnaast zijn de hypotheekrentetarieven mede afhankelijk van de hoogte van de hypotheek ten opzichte van de waarde van de woning die gefinancierd wordt. Bij volledige financiering tot 102% LTV kan een 10 jaar vaste hypotheekrente bijvoorbeeld 3,0% bedragen, terwijl bij een financiering die niet verder gaat dan 95% LTV de 10 jaar vaste rente bij diezelfde bank op 2,6% per jaar kan liggen. Een 0,4% lager tarief! Dus hoe lager de hypotheek ten opzichte van de waarde van de woning, hoe lager ook het rentetarief. Ook op dat punt loont het dus de moeite om, waar mogelijk en passend, eigen geld in een woning te investeren.

Uitzonderingen

Er bestaan enkele uitzonderingen op de ‘102% LTV’ regel, waarbij er toch meer gefinancierd kan worden dan die 102%. Die uitzonderingen kunnen gelden bij herfinanciering (oversluiting) van een bestaande hypotheek of wanneer er sprake is van een restschuld bij verkoop van de huidige woning. In dat laatste geval kan er soms in combinatie met een hypotheek voor een nieuwe woning een restschuldfinanciering afgesloten worden die boven de 102% uit mag gaan. Dit zijn vanzelfsprekend allemaal situaties die op voorhand goed bekeken moeten worden om te zien of financiering haalbaar is. De mogelijkheden verschillen per hypotheekbank.

MasterPlanning kijkt graag met u mee naar de mogelijkheden en kan u adviseren over de verschillende opties. Heeft u misschien vragen of wilt u meer weten over de nieuwe wetgeving rondom hypotheken? Neem snel contact met ons op!

(*) In 2015 was dit percentage nog 103%, voor 2017 wordt dit 101% en in 2018 100%. Bij die 100% houdt het volgens de huidige plannen voorlopig op met dalen.