Alweer enkele jaren geleden heeft de overheid een pakket aan maatregelen getroffen om de Nederlandse woning- en hypotheekmarkt te ‘verbeteren’. Na het uitbreken van de kredietcrisis stonden er op enig moment meer dan 1 miljoen huizen onder water en bleek uit diverse praktijkzaken dat er een aantal jaren wat al te ruim hypotheken verstrekt zijn door, met name, de grootbanken.

 

Nu de woningmarkt de afgelopen jaren duidelijk verbeterd is, worden een aantal tijdelijke maatregelen niet verlengd en worden de spelregels op onderdelen weer wat verruimd. De overheid blijft op deze wijze pulken aan de woning- en hypotheekmarkt, wij informeren u graag over een aantal relevante veranderingen.

 

De maximale hypotheek gaat omlaag (‘Loan-to-Value’)

Eén van de maatregelen die men heeft getroffen is de beperking van de maximale hypotheek die op een woning verstrekt kan worden. Nu kan een huizenkoper nog 101% van de marktwaarde van de woning aan hypotheek afsluiten, per 01-01-2018 wordt dit maximum verlaagd naar 100%. Praktisch betekent dit dat huizenkopers een behoorlijk bedrag aan eigen geld moeten meebrengen om een woning inclusief kosten koper te kunnen kopen. Gemiddeld ligt dit bedrag op ca 5% van de koopsom. Reken maar uit!

 

Kopers die aan het zoeken zijn en nog gebruik willen maken van de iets ruimere hypotheekmogelijkheden, doen er goed aan rekening te houden met deze aankomende verandering.

 

Maar tweeverdieners kunnen straks meer lenen

Ieder jaar worden de leennormen bijgesteld en per 01-01-2018 zal het toetsinkomen bij tweeverdieners stijgen. Waar nu nog maximaal 60% van het 2e inkomen wordt meegenomen in de standaardtoets, wordt dit volgend jaar verruimd naar 70%. Dit zorgt ervoor dat de hoogte van de maximaal af te sluiten hypotheek toeneemt.

 

Het verdient altijd aanbeveling om goed advies in te winnen over de maximale hypotheek die bij jouw situatie past. Want de standaardnormen kunnen wel aangeven dat een hypotheek past, uiteindelijk ben je zelf diegene die iedere maand de rente en aflossing moet betalen. En hoeveel je uit kunt of wilt geven aan wonen, bepaalt pas werkelijk wat jouw maximale hypotheeksom is.

 

Verkopen met verlies: de overgangsregeling verdwijnt per 01-01-2018

Als je nu een woning verkoopt met verlies, kan je bij de aankoop van een andere woning (onder voorwaarden) dit verkoopverlies meefinancieren. De over deze extra lening te betalen hypotheekrente is nu nog aftrekbaar, gedurende maximaal 15 jaar. Een prima regeling die in 2012 is geïntroduceerd om de doorstroming in de woningmarkt te bevorderen. Deze tijdelijke regeling eindigt op 31-12-2017 en zal, zoals het er nu naar uitziet, niet verlengd worden.

 

Het is nog niet duidelijk op welke wijze hypotheekverstrekkers na 01-01-2018 om zullen gaan met verkoopverlies en de financiering hiervan. Zodra hierover inhoudelijk meer bekend is, zullen wij dit uiteraard communiceren!

 

Gaat de rente nu stijgen of niet?

Niets lastiger dan het voorspellen van de rentes. In algemene zin verwachten analisten een lichte stijging van de kapitaalmarktrentes, met name ingegeven door de stijgende inflatie. De economie draait goed en dat zorgt ervoor dat consumenten weer wat makkelijker geld uitgeven. Deze toenemende bestedingen zouden kunnen leiden tot toenemende inflatie en die zal weer van invloed zijn op de rentetarieven. Op zich verwachten wij geen enorme stijging van de rentes, een stabiele ontwikkeling lijkt realistisch. Dat een lichte stijging op termijn redelijkerwijs in lijn der verwachtingen ligt, kunnen wij begrijpen en een scenario van hogere hypotheekrentes de komende jaren lijkt dan ook niet uit te sluiten.

 

Voor dit moment zien we dat de concurrentie stevig is en dat hypotheekverstrekkers op populaire rentevaste perioden nog lichte verlagingen doorvoeren. Wilt u langjarige zekerheid van prachtige rentetarieven? Dan is het wellicht raadzaam om samen met ons te bekijken wat voor u persoonlijk mogelijk is.

 

Meer aflossen?

Bij aankoop van een andere woning mag je (onder voorwaarden) maximaal 50% van de woningwaarde vrij van directe aflossingen financieren. Het restant zal op basis van annuïteiten of een lineaire aflossing ingericht moeten worden, om van volledige hypotheekrenteaftrek gebruik te kunnen maken.

 

Het doel van deze maatregel was om huizenbezitters meer af te laten lossen op hypotheken. Deze maatregel heeft echter alleen maar een direct effect bij aankoop van een andere woning. Heeft u al een huis, met daarop een hypotheek, dan blijft uw hypotheek ongewijzigd intact met behoud van de fiscale faciliteiten.

 

In veel gevallen zijn tot 2010 volledig aflossingsvrije hypotheken verstrekt, met in vele gevallen een verpanding van een klein beleggingsdepot of een kleine verzekering. De rente over deze oudere hypotheken is in veel gevallen nog slechts aftrekbaar tot en met 2030 (dus nog iets meer dan 12 jaar) en bovendien zal in net zoveel gevallen de bank tenminste een aanzienlijk deel van de uitgeleende aflosvrije hypotheek afgelost willen zien worden.

 

Uit diverse onderzoeken, van onder andere de Autoriteit Financiële Markten, zijn vele huizenbezitters zich niet bewust van de enorme consequenties die het verstrijken van deze termijnen (van renteaftrek en van het aflosvrij financieren) heeft voor hen. Bij navragen blijken de huizeneigenaren een onjuist beeld te hebben van de ‘aflosvrije hypotheek’ en actie wordt dan ook door de AFM aangemoedigd.

 

Heeft u een aflosvrije hypotheek?

De overheid stimuleert huizenbezitters om meer af te lossen op hun hypotheek. Op zich een gezonde zaak en vanwege de huidige zeer lage rentestanden is hier vanuit budgettair oogpunt ook in veel gevallen prima invulling aan te geven, zonder dat de maandlasten te zwaar worden.

 

Is uw hypotheek (grotendeels) aflosvrij? Dan is het raadzaam om weer eens een updategesprek aan te vragen. Hierbij kunnen we de totale financiële situatie overzichtelijk voor u in kaart brengen en samen beoordelen of er maatregelen nodig zijn, om de financiën ook naar de toekomst toe gezond te houden.

 

Wacht hier niet te lang mee, de tijd gaat vaak harder dan ons lief is.