Wij krijgen van klanten regelmatig de vraag of er een stuk extra hypotheek kan worden aangevraagd voor de financiering van een verbouwing. Dat kan bij de aankoop van een woning zijn of voor verbouwing van een woning die al in bezit is. Denk daarbij bijvoorbeeld aan een nieuwe keuken of badkamer, een dakkapel of een uitbouw. Afgelopen jaar hebben wij hier al een blog aan gewijd, maar in het afgelopen jaar zijn er wat lichte veranderingen geweest die we graag even toelichten.

 

Maximale hypotheek ten opzichte van de waarde van de woning

Voor 2017 geldt dat de maximale hypotheek ten opzichte van de waarde van de woning 101% mag bedragen. In de meeste situaties moet de waarde van de woning worden aangetoond door middel van een gevalideerd taxatierapport waarin een zogeheten marktwaarde is vastgesteld door een taxateur.

 

Als er sprake is van een verbouwing van de huidige woning, moet de taxateur de kosten en het soort werkzaamheden benoemen in het taxatierapport en berekenen wat de marktwaarde van de woning zal zijn nadat de verbouwing is afgerond. Bijvoorbeeld:

 

€400.000         marktwaarde in huidige staat

 

€20.000            verbouwing, nieuwe keuken

 

€412.500         marktwaarde ná verbouwing

 

In dit voorbeeld zorgt de investering in verbouwing niet voor een 100% waardestijging van de woning en dat is zeer vaak het geval in de praktijk. Neem de nieuwe keuken: er zit al een keuken in de woning maar er komt (als het goed is) een wat mooiere keuken in. Dus je haalt eerst wat waarde uit de woning (de oude keuken) en voegt daarna weer waarde toe in de vorm van de nieuwe keuken. Voor hoeveel waardestijging een verbouwing zorgt, verschilt per situatie. Als er sprake is van een uitbouw die woonoppervlakte en inhoud aan de woning toevoegt, dan zie je regelmatig dat dit een groter positief effect heeft op de waarde van de woning. Of als er bijvoorbeeld een heel oude woning grondig gemoderniseerd wordt, dan zal de investering over het algemeen relatief veel waarde toevoegen.

 

Terug naar het voorbeeld van de nieuwe keuken. Stel dat het hier de aankoop van een nieuwe woning betreft, dan geeft deze situatie het volgende plaatje waarbij wij als voorbeeld-koopsom de marktwaarde in huidige staat aanhouden:

 

Alleen aankoop, geen verbouwing:

 

€400.000         koopsom

+/+

€12.500            kosten koper

=

€412.500         totaal nodig aan hypotheek

 

De maximale hypotheek zonder verbouwing zou hier ten opzichte van de waarde van de woning mogen zijn: €400.000 * 101% = €404.000. Maar we zien dat er in totaal €412.500 nodig is om de woning te kunnen kopen. Het tekort van €8.500 ten opzichte van de hypotheek zal minimaal aan eigen geld moeten worden ingebracht of op een andere manier moeten worden gefinancierd. Denk hierbij aan overwaarde vanuit de huidige woning, een schenking van ouders, etc..

 

Maar wat gebeurt er als we in deze nieuwe woning ook nog een nieuwe keuken willen plaatsen?

 

Aankoop plus verbouwing:

 

€400.000         koopsom

+/+

€12.500            kosten koper

€20.000            nieuwe keuken

=

€432.500         totaal nodig

 

Hierbij mag voor het bepalen van de maximale hypotheek worden gekeken naar de €412.500 getaxeerde marktwaarde ná verbouwing, zoals eerder als voorbeeld genoemd. €412.500 * 101% = €416.625 maximale hypotheek. Dat betekent een tekort van €15.875 ten opzichte van het bedrag dat totaal nodig is zoals hierboven berekend. En dit tekort zal ook weer minimaal aan eigen geld benodigd zijn, of op een andere manier moeten worden gefinancierd.

 

Doordat een verbouwing meestal niet voor 100% waardestijging van de woning zorgt, zal er al snel meer eigen geld nodig zijn om samen met de hypotheek de verbouwing te kunnen betalen.

 

Bouwdepot

In de meeste situaties zal de hypotheekaanbieder het volledige bedrag voor de verbouwing niet meteen uitbetalen, maar in een bouwdepot plaatsen. Vervolgens moet de klant facturen voor de verbouwing insturen en deze worden betaald uit het bouwdepot. Op die manier heeft de bank zicht op het verloop van de verbouwing en daarmee de voorspelde waardestijging van de woning.

 

Energiebesparende voorzieningen

Voor financiering van energiebesparende voorzieningen gelden ruimere normen. Zo mag er tot maximaal 106% van de woningwaarde worden geleend, in plaats van de standaard 101% marktwaarde. Daarnaast is er een iets ruimere hypotheek mogelijk ten opzichte van het inkomen. Energiebesparende voorzieningen zijn bijvoorbeeld:

 

• Isolatie (dak, vloer, muren)
• Zonnepanelen
• HR-ketel
• etc.

 

Kopen en/of verbouwen? Neem contact op met MasterPlanning!

Denkt u aan de aankoop van een woning, bestaand of nieuw? Of heeft u een woning en denkt u aan verbouwen? U kunt altijd vrijblijvend contact met MasterPlanning opnemen om de mogelijkheden door te spreken.