Rentemiddeling is de afgelopen maanden een veel gehoorde term in relatie tot hypotheken. Maar wat is rentemiddeling nu eigenlijk precies?

Boeterente bij openbreken hypotheekrente

Wanneer uw hypotheekrente nog een aantal jaren vast staat, dan kan het goed zijn dat er een boeterente verschuldigd is als u deze hypotheekrente voortijdig openbreekt voor omzetting naar een actueel, lager rentetarief. Of dit nu een tussentijdse renteaanpassing bij uw huidige bank betreft of een oversluiting naar een andere bank, dat maakt voor de boeterente in principe niet uit. Een boeterente wordt bij het openbreken van een lopend rentecontact door de bank in rekening gebracht als compensatie voor het gemis aan toekomstige rente-inkomsten. Indien van toepassing vanzelfsprekend.

Bij de berekening van de boeterente wordt er gekeken naar het verschil tussen de rente die u betaalt, ten opzichte van de actuele rente die wordt gevraagd voor een vergelijkbare rentevaste periode als dat uw huidige rente nog vast staat. Een fictief voorbeeld:

• Hypotheek EUR 200.000
• Rente 5,0% per jaar, staat nog 2 jaar vast
• Actuele rente voor 2 jaar vast bij dezelfde bank is 2,0% per jaar

Het verschil tussen de rente die nu wordt betaald en de actuele rente is dus 3,0% per jaar. Bij openbreken van het rentecontract zou het gemis aan rente-inkomsten voor de bank dus 3,0% per jaar bedragen en dat over een resterende rentevaste periode van 2 jaar. De boeterente is dan (3,0% * 2) * € 200.000 = € 12.000.

Dit bedrag is enkelvoudig berekend, puur voor de beeldvorming, want over het algemeen wordt de berekende boeterente nog contant gemaakt waardoor deze wat lager komt te liggen. Daarnaast geldt bij oversluiting vaak de bepaling dat over 10% tot 20% van het hypotheekbedrag geen boete wordt berekend. Iets wat bij renteaanpassing bij dezelfde bank overigens niet automatisch geldt. De voorwaarden spreken vaak over een deel dat boetevrij mag worden afgelost en niet over een deel waarvan boetevrij de rente mag worden omgezet. Verder berekenen niet alle banken de boeterente op exact dezelfde manier maar de wijze zoals beschreven, is in zijn algemeenheid de meest voorkomende.

Voor zover de hypotheek als eigenwoningschuld in Box 1 van de inkomstenbelasting valt, is de boeterente ook aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. Het verschil in rente dat wordt bereikt met een renteaanpassing of oversluiting moet echter ook netto berekend worden om geen oneerlijk vergelijk te krijgen, maar dat spreekt voor zich.

Rentemiddeling

Het kan zijn dat u wel van de actuele, lagere rente wilt profiteren maar dat er geen geld beschikbaar is voor het financieren van de boeterente. In dat geval kan rentemiddeling eventueel een oplossing bieden. Bij rentemiddeling wordt de boeterente als opslag op de nieuwe rente terugbetaald gedurende de nieuwe rentevaste periode. Daarmee hoeft de boeterente dus niet in één keer te worden betaald. Laten we nog even kijken naar het eerdere voorbeeld met een boeterente van € 12.000.
Stel, deze klant wil de rente van 5,0% openbreken en omzetten naar een rente die 10 jaar vast staat voor 2,5%. Daarbij wil hij gebruikmaken van rentemiddeling. De boeterente van EUR 12.000 wordt dan over 10 jaar uitgesmeerd wat neerkomt op € 1.200 per jaar. Ten opzichte van € 200.000 hypotheek is dat 0,6% per jaar. De nieuwe rente voor 10 jaar vast met rentemiddeling wordt dan:

2,5% per jaar actuele rente 10 jaar vast
+/+
0,6% opslag rentemiddeling (terugbetalen boeterente)
=
3,1% per jaar nieuwe rente voor 10 jaar vast

Dus in plaats van 2,5% actuele rente voor 10 jaar vast, gaat deze klant 3,1% rente voor 10 jaar vast betalen. Maar dan zonder dat de boeterente ineens betaald hoeft te worden.

Naast puur de opslag voor het terugbetalen van de boete, berekenen de meeste banken nog een zogeheten risico-opslag voor rentemiddeling. Dit verschilt per bank, maar deze opslag zal in principe niet hoger zijn dan 0,2%. De reden van deze risico-opslag zit hem in het risico voor de bank dat de lening wordt afgelost voordat de boeterente helemaal is terugbetaald via de renteopslag voor rentemiddeling. Daarmee komt de rente in het voorbeeld dus maximaal uit op 3,1% +/+ 0,2% risico-opslag = 3,3% per jaar.

Het alternatief voor rentemiddeling is dus een renteaanpassing waarbij de boeterente wel ineens wordt betaald. Per saldo zal dit laatste veelal de voordeligere optie zijn.

Praktijkvoorbeeld

Een concreet en recent voorbeeld uit de praktijk laat het volgende zien:

• Hypotheek € 165.000
• Rente 5,0% per jaar, vast tot 01.09.2017
• Actuele boeterente EUR 4.292 (uitgaande van omzetting per 01.06.2016)

Bij omzetting naar een 5 jaar vaste rente waarbij de boeterente ineens wordt betaald, zou de nieuwe rente voor dit specifieke dossier uitkomen op 2,75% per jaar.
Bij omzetting naar een 5 jaar vaste rente met rentemiddeling, zou de nieuwe rente voor dit dossier uitkomen op 3,45% per jaar. Dus 0,7% per jaar hoger. Die 0,7% is opgebouwd uit 0,56% opslag rentemiddeling (terugbetalen boeterente), en 0,14% risico-opslag. Over 5 jaar gemeten wordt er dus 3,5% meer rente betaald bij rentemiddeling. Dat is hier € 5.775 meer rente. Ten opzichte van de boeterente van € 4.292 een nadeel van € 1.483.

Per saldo is rentemiddeling hier dus duurder dan een renteaanpassing waarbij de boeterente meteen betaald wordt. Wat niet wegneemt dat rentemiddeling een optie kan zijn om tot lagere maandlasten te komen als een boeterente niet betaald kan worden. Bij oversluiten bestaat vaak nog de mogelijkheid om een boeterente mee te financieren in een nieuwe hypotheek maar dat is vanzelfsprekend iets wat goed beoordeeld en bekeken moet worden.

Rentemiddeling kan uitsluitend bij de bank waar de bestaande hypotheek loopt, want de ene bank gaat geen boeterente van de andere bank als opslag in het rentetarief verwerken. Niet alle hypotheekbanken bieden de mogelijkheid voor rentemiddeling, maar het worden er wel steeds meer.

In de basis geldt dat rentemiddeling het meeste voordeel oplevert als het huidige rentecontract relatief nog kort loopt en er wordt omgezet naar een nieuwe rentevaste periode die veel langer vast staat. Bijvoorbeeld: huidig rentecontract loopt nog 2 jaar en nieuwe rente wordt 15 of 20 jaar vast gezet. In dat geval ‘verwatert’ de boeterente veel meer over de nieuwe, lange rentevaste periode. Het verschilt van dossier tot dossier of rentemiddeling mogelijk is en of rentemiddeling de beste optie is.

Benieuwd naar wat voor u de mogelijkheden zijn? Neem dan contact op met MasterPlanning.