Als u geld leent voor de aankoop, verbouwing en/of verbetering van de eigen woning, bestaat de mogelijkheid om de rente die u over deze lening betaalt in mindering te brengen op uw belastbare inkomen. Dit wordt in de volksmond ook wel hypotheekrenteaftrek genoemd. Maar de lening hoeft niet per se een hypotheek te zijn om voor renteaftrek in aanmerking te komen. Ook rente die u betaalt voor bijvoorbeeld een onderhandse lening bij ouders (‘familiebank’) kan voor aftrek in aanmerking komen mits deze aan de voorwaarden voor aftrek voldoet. Voldoet een lening aan de voorwaarden, dan wordt deze gekwalificeerd als eigenwoningschuld.

 

Voorwaarden

Een van de voorwaarden die sinds 1 januari 2013 geldt, is dat de lening in maximaal 30 jaar volledig moet worden afgelost. Die aflossing moet minimaal gebeuren volgens een annuïteiten-schema wat in de praktijk neerkomt op de keuze tussen een annuïteitenlening of een lineaire lening. Daarmee zijn ook de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek weer helemaal terug van weggeweest.

 

Er geldt echter een uitzondering voor leningen die al bestonden voor 1 januari 2013. Voor deze leningen geldt een overgangsrecht dat ervoor zorgt dat ze toch als eigenwoningschuld behandeld blijven worden. Dus heeft u bijvoorbeeld een aflossingsvrije hypotheek die ook op 31 december 2012 al bestond, dan mag deze gewoon aflossingsvrij blijven doorlopen.

 

Oversluiten

Als u zo’n bestaande aflossingsvrije hypotheek wilt oversluiten, dan mag de hypotheek bij de nieuwe bank ook weer aflossingsvrij worden aangevraagd tot maximaal het bestaande aflossingsvrije hypotheekbedrag. Het overgangsrecht is dus niet aan een specifieke lening gebonden. Hypotheekaanbieders kunnen er overigens zelf voor kiezen om hierbij bepaalde beperkingen op te leggen. Zo zijn er aanbieders die bijvoorbeeld nooit een groter deel aflossingsvrije hypotheek verstrekken dan tot 50% van de waarde van de woning. In voorbeeld: u heeft een woning met een waarde van € 400.000 en een aflossingsvrije hypotheek van € 250.000.  U wilt de hypotheek oversluiten naar zo’n aanbieder, dan mag u daar maximaal € 200.000 aflossingsvrije hypotheek aanvragen, de helft van € 400.000. De overige € 50.000 moet dan worden aangevraagd als lineaire of annuïteitenhypotheek.

 

Verbouwen

Stel dat u naast het oversluiten van de lening ook nog een aanvullend bedrag wilt lenen voor bijvoorbeeld een verbouwing. Dan zal ook die extra lening aangevraagd moeten worden als lineaire of annuïteitenhypotheek.

 

Verhuizen

Ook als u gaat verhuizen naar een andere woning, mag u een bestaande aflossingsvrije hypotheek meenemen naar die nieuwe woning. Hierbij geldt echter standaard de maximering tot 50% van de waarde van de nieuwe woning, ongeacht de bank waar de hypotheek voor de nieuwe woning wordt afgesloten. Dit maximum heeft een andere oorsprong dan de regels omtrent de eigenwoningschuld; het is een norm uit de Gedragscode Hypothecaire Financieringen.

 

Als de huidige woning eerder wordt verkocht en overgedragen dan de overdracht van de nieuwe woning plaatsvindt, blijft het overgangsrecht bestaan voor het jaar waarin de oude hypotheek is afgelost plus het hele daaropvolgende jaar. Dus lost u bijvoorbeeld door verkoop van de woning in oktober 2016 een aflossingsvrije hypotheek af, dan mag u tot uiterlijk 31 december 2017 een nieuwe aflossingsvrije hypotheek afsluiten.

 

Aantonen overgangsrecht

Voor het aantonen van het overgangsrecht bij een nieuwe hypotheekaanvraag wordt gevraagd om een kopie van de aangifte inkomstenbelasting 2012 waarin het bedrag van de eigenwoningschuld op 31 december 2012 te zien is. Er zijn inmiddels ruim 3,5 jaar verstreken sinds het eind van 2012 en de praktijk leert ons dat het soms lastig is om die aangifte nog boven tafel te krijgen. Er is bijvoorbeeld geen papieren exemplaar beschikbaar en de computer waarop de aangifte was opgeslagen is niet meer in gebruik… Tegenwoordig kunt u online aangifte doen via de website van de Belastingdienst en in dezelfde omgeving kunt u de ingezonden aangiften terugvinden. Dat gold echter nog niet voor het jaar 2012.

 

Een kopie van de 2012 aangifte is (nu nog) op te vragen bij de Belastingdienst maar deze geeft aan dat de verwerkingstijd zo’n 8 weken kan bedragen. Dat is praktisch niet handig als u bezig bent met een hypotheek die u in een paar weken tijd wilt/moet regelen. Denk bijvoorbeeld aan de ontbindende voorwaarden termijn bij de aankoop van een woning. Het kan daarom handig zijn om een kopie van de 2012 aangifte naar uw adviseur te sturen zodat hij/zij deze in uw dossier kan opslaan voor het geval de aangifte in de toekomst nodig is. Dat kan een hoop gezoek en gedoe voorkomen op een moment dat dit u helemaal niet uitkomt.

 

Naast oversluiten en meeverhuizen van aflossingsvrije leningen bestaat ook de mogelijkheid om andere hypotheekvormen over te sluiten en mee te verhuizen zoals bijvoorbeeld een spaarhypotheek. Het verschilt vanzelfsprekend van geval tot geval wat het beste past en wat de mogelijkheden zijn. Voor vragen kunt u altijd contact opnemen met MasterPlanning!