Gedurende enkele jaren hebben (groot)ouders de mogelijkheid gehad om hun (klein)kinderen financieel te ondersteunen bij het aankopen van een woning. Zij konden hierbij gebruik maken van een verruimde vrijstelling binnen het schenkingsrecht, de zogenaamde ‘jubel-ton’. Van deze mogelijkheid is gretig gebruik gemaakt, maar helaas heeft de wetgever deze regeling beëindigd.  Toch blijft de wens aanwezig om kinderen te helpen.

De familiehypotheek

Het is mogelijk om een lening af te sluiten voor de aankoop van een woning bij iemand anders dan de gebruikelijke hypotheekbanken. Dat kan bijvoorbeeld bij een vriend of familielid. We noemen deze lening dan een familiehypotheek. Huizenbezitters met een dergelijke lening kunnen, als zij voldoen aan de gestelde voorwaarden, ook voor deze lening gebruik maken van de hypotheekrenteaftrek.

Veel voorkomend is de situatie waarbij ouders beschikken over ruim (liquide) vermogen en dat zij hun kind willen helpen bij de aankoop van een eigen woning. Schenken kost dan relatief te veel geld, dat is jammer. Dus zoeken we alternatieven. Via de familiehypotheek is een uitstekend middel beschikbaar die voor beide partijen behoorlijk aantrekkelijk kan zijn.

Welke eisen worden er gesteld aan een familiehypotheek?

Bij een familiehypotheek moet er sprake zijn van een overeenkomst die de toets der zakelijkheid kan doorstaan. Zo moet er een deugdelijke leningovereenkomst opgesteld worden, waarin duidelijk de voorwaarden voor de lening opgenomen zijn. Denk hierbij aan zaken zoals de looptijd van de lening, de wijze van terugbetalen en het rentetarief wat berekend wordt.

De Belastingdienst geeft periodiek richtlijnen uit waaraan de leningovereenkomst zou moeten voldoen. In de praktijk komt het erop neer dat de lening, net als een normale hypotheek, maximaal 30 jaar mag lopen en dat in beginsel op basis van een annuïteitenschema afgelost moet worden. En dat er voldoende zekerheden gevestigd of te vestigen zijn.

Maar ook het rentetarief is bron van aandacht; de Belastingdienst kan bij controles beoordelen of er sprake is van een ‘marktconform’ rentetarief, welke enigszins in lijn ligt met de tarieven die hypotheekverstrekkers rekenen.

Op de website van de Belasting zijn voorbeelden te vinden op welke wijze deze familiehypotheken beoordeeld worden.

Wat is het voordeel?

Doordat er meer euro’s beschikbaar zijn voor de aankoop van een woning, is de kans groter dat een geschikte woning door uw kind gevonden wordt. Dit vijver is immers dieper. Meer financiële armslag betekent veelal ook een grotere slagkracht binnen de huidige, zeer uitdagende woningmarkt. Zeker voor starters, die door deze hulp vaak een streepje voor hebben.

Bovendien hoeft er met een familiehypotheek op zak, minder bij de hypotheekbank geleend te worden. Dat kan leiden tot aantrekkelijkere voorwaarden, zoals een lagere hypotheekrente bij de bank. En dus lagere hypotheeklasten.

De directe rente-inkomsten (de rentevergoeding op het uitgeleende geld) zijn onbelast bij de ontvanger. Wel moet er rekening gehouden worden met de heffingen in box 3. Al hoewel opgemerkt dat het effectieve vermogen voor de uitlener in box 3 niet direct wijzigt.

En tot slot is de rente op de familiehypotheek onder voorwaarden aftrekbaar voor de lener.

Al deze facetten bieden de mogelijkheid om scherp (fiscaal) te plannen. Het optimaliseren van de fiscale aftrekbaarheid is mogelijk. Waarbij de ontvanger de inkomsten weer kan afromen middels onbelaste schenkingen aan het kind. Over het jaar 2024 is de algemene schenkingsvrijstelling € 6.633.

Volgens recente uitspraken van het Kabinet (MinFin nr 2024-0000028506 dd 6 feb ’24) leidt deze Familiehypotheek niet direct tot een ongewenste bevoordeling en is er, als er voldaan wordt aan de gestelde voorwaarden, geen sprake van een ‘onwenselijke fiscale constructie’. Mooi!

Laat u goed adviseren!

Als u uw kind wilt helpen met het aankopen en financieren van een woning, is het zaak om alle onderdelen goed te wegen en alle zaken rondom de Familiehypotheek goed te organiseren.

Ons kantoor adviseert al meer dan 20 jaar over deze zaken en wij kunnen bogen op langjarige ervaring en diepgaande kennis over deze materie. Zeker in combinatie met het regelen van de aanvullende (of liever: basis) hypotheek bij een hypotheekverstrekker.

Wilt u optimaal nut hebben van de mogelijkheden die geboden worden, zowel fiscaal als financieel? Laat u dan goed door ons adviseren en begeleiden.