Sinds 1 januari 2013 stelt het Ministerie van Financiën de normen vast voor het hypothecair krediet. Dit wordt geregeld in de Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet (TRHK). De regeling wordt jaarlijks herzien op basis van koopkrachtontwikkelingen per huishouden en inkomen. Op 27 oktober 2016 zijn de wettelijke leennormen voor 2017 gepubliceerd. Omdat de meeste geldgevers standaard alleen de wettelijke leennormen hanteren, zijn deze voor alle hypothecaire kredieten in 2017 van groot belang. We zetten de belangrijkste wijzigingen ten opzichte van 2016 voor u op een rijtje.

 

Meestal hogere leencapaciteit tweeverdieners (zgn. ‘LTI’)

Het inkomen op basis waarvan het financieringslastpercentage moet worden vastgesteld, verandert voor tweeverdieners. Vanaf 1 januari 2017 wordt het financieringslastpercentage berekend op basis van het hoogste toetsinkomen, vermeerderd met 60% van het lagere toetsinkomen (in 2016 is dat nog 50%). De verhoging van dit percentage hangt samen met de afbouw van de overdraagbaarheid van de algemene heffingskorting tussen partners. Het is dan ook waarschijnlijk dat het percentage de komende jaren verder zal stijgen. Dit kan leiden tot een hogere LTI (maximale lening op basis van inkomen) voor tweeverdieners.

 

De maximale hypotheek wordt verlaagd

De maximale hypotheeksom wordt 101% van de waarde van de woning (2016: 102%). Hiervan mag worden afgeweken tot een hypotheeksom van maximaal 106%, als er sprake is van energiebesparende maatregelen.

 

Vanaf 2017 geldt er een extra uitzondering op deze maximale hypotheeksom. Ook als er voorzieningen worden getroffen voor noodzakelijke woningverbetering (zoals funderingsproblemen) mag de hypotheek hoger zijn dan het maximum van 101%. Hierbij dient aan voorwaarden voldaan te worden.

 

Bindend advies en toetsmoment

Door de inwerkingtreding van de Europese hypotheekrichtlijn, de Mortgage Credit Directive (MCD), per 14 juli 2016, zijn hypotheekaanbieders verplicht een bindend hypotheekaanbod te doen. Het voorlopig offertemoment is daardoor van de baan.

 

Omdat het belangrijk is dat aanbieders en adviseurs tijdig rekening houden met de wijzigingen in de leennormen per 1 januari en het eveneens belangrijk is dat er voor consumenten geen problemen ontstaan door die wijzigingen, heeft de AFM een overgangstermijn aangegeven: aanvragers die na 1 januari 2017 een definitief aanbod krijgen, maar voor 31 december 2016 een offerte hebben gevraagd, kunnen door de hypotheekaanbieder getoetst worden met de leennormen uit 2016.

 

Deze overgangstermijn geldt tot 1 februari 2017.

 

Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

De NHG heeft de nieuwe Voorwaarden en Normen (V&N 2017-2) gepubliceerd. Daarin zijn deze nieuwe leennormen opgenomen. Maar er zijn ook extra voorwaarden aan een lening met NHG. Een paar opvallende wijzigingen in deze extra voorwaarden in 2017:

 

• Tot en met 2016 hanteerde de NHG een maximale kostengrens. Dat is de maximale financiering onder NHG, inclusief de bijkomende kosten van 6%. Er moest dus altijd teruggerekend worden hoeveel een woning mocht kosten. Vanaf 2017 wordt dit omgedraaid: de kostengrens is nu afgeleid van de koopsom. De kostengrens wordt dus hoger in 2017. De kostengrens van € 245.000 in 2016 was de maximale lening, inclusief de kosten koper van 6%. Lastige rekenmethode.
• In 2017 is het bedrag van € 245.000 de maximale waarde van de woning die kan worden gefinancierd met NHG, exclusief de kosten koper. Dit is overzichtelijker!
• Er geldt vanaf 2017 een aflossingsverplichting voor Startersleningen.
• Vanaf december 2016 start NHG met een experiment, waardoor ook startende zzp’ers de mogelijkheid krijgen om een lening met NHG aan te gaan.

 

Nieuwe financieringslasttabellen

De 4 financieringslasttabellen waar aan de hand van de opgenomen woonlastenpercentages de maximale maandlast wordt herleid, zijn aangepast. Het gaat om de tabellen die betrekking hebben op:

 

• Een hypothecair krediet (box 1) voor mensen die de AOW-leeftijd nog niet hebben bereikt.
• Een hypothecair krediet (box 1) voor mensen die de AOW-leeftijd wel hebben bereikt.
• Een hypothecair krediet zonder renteaftrek voor mensen die de AOW-leeftijd nog niet hebben bereikt.
• Een hypothecair krediet zonder renteaftrek voor mensen die de AOW-leeftijd wel hebben bereikt.

 

Opvallend bij de tabellen

De tabellen beginnen bij een licht hoger inkomen van € 20.000 (2016: € 19.500), omdat dat ongeveer het minimumloon wordt vanaf 2017. De rentekolommen zijn verschoven. Het zijn nog steeds 12 kolommen, maar de meeste kolommen starten nu bij een toetsrente < 1,000% en eindigen bij > 6,001%. In 2016 lopen deze kolommen nog van de toetsrentes < 2,500% tot > 7,500%. De verschuiving is een gevolg van de actuele lage rentes. Dit heeft wel consequenties voor de maximale leencapaciteit, wanneer de toetsrente daadwerkelijk lager is dan 2%. De financieringslastpercentages worden in die kolommen namelijk lager dan in de kolom die gold in 2016.

 

Bij gelijke inkomens en een gelijke toetsrente, neemt het financieringspercentage over het algemeen (licht) af in 2017 ten opzicht van 2016. Dit is een logisch gevolg van de inflatie: het dagelijkse leven wordt iets duurder, dus blijft er bij een gelijk inkomen minder over om te verwonen. Voor de meeste Nederlanders neemt het inkomen toe, waardoor dit effect op de maximale hypotheeksom enigszins klein is.

 

Overige relevante wijzigingen

De definitie van een NulopdeMeter-woning (NoM-woning) wordt aangepast, waardoor een hoekwoning beschouwd wordt als een rijtjeswoning. Het deel van de hypotheeklening dat buiten beschouwing gelaten mag worden voor vaststelling van de maximale hypotheek bij aanschaf van een NoM-woning, wordt verlaagd naar € 25.000 (2016: € 27.000).

In de Memorie van Toelichting op de wijzigingen van de Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet staat: ‘Het bedrag dat buiten beschouwing kan worden gelaten voor de financiering van een NulopdeMeter-woning is op advies van het Nibud met € 2.000 verlaagd en vastgesteld op € 25.000.

De verlaging is veroorzaakt door het lagere elektriciteitsverbruik en de lagere stroomprijs. Het voordeel van een NulopdeMeter-woning is hierdoor kleiner geworden.”

 

Heeft u vragen over deze wijzigingen of wilt u weten wat het voor u betekent? Schroom niet om contact op te nemen met MasterPlanning.