Wat betekenen risicoklasse en risico-opslag als we het hebben over hypotheekrente?

Schuld – marktwaarde verhouding

De rente die voor een hypotheek betaald moet worden hangt mede af van de hoogte van de hypotheek ten opzichte van de waarde van de woning. Deze verhouding wordt ook wel ‘schuld – marktwaarde verhouding’ genoemd, of ‘loan-to-value’ (LTV), en wordt uitgedrukt in een percentage. Uitzondering hierop zijn hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Voor dit type hypotheek geldt een vaste, lage rente, waarbij de LTV-verhouding niet van invloed is op het rentetarief. Meestal zijn rentes voor een hypotheek met NHG de laagste rentes die een hypotheekaanbieder aanbiedt. Voor niet-NHG hypotheken geldt het volgende:

Stel: de waarde van een woning is €500.000 en de hypotheek op deze woning is €400.000. Dan is de verhouding van schuld ten opzichte van de waarde van de woning 80%. Om het voorbeeld nog iets uit te breiden: bij een hypotheek van €500.000 zou dit 100% zijn en bij een hypotheek van €250.000 is dit 50%.

Een van de hoofdregels bij het verstrekken van hypotheken is dat de hypotheek nooit hoger mag zijn de waarde van de woning. De maximaal toegestane LTV-verhouding is 100%. Uitzonderingen daargelaten.

 

Risicoklasse

De rentetarieven die hypotheekaanbieders vragen worden onderverdeeld in verschillende categorieën op basis van deze verhouding. Bijvoorbeeld voor een 10 jaar vaste hypotheekrente:

• 4,00% t/m 50% LTV
• 4,15% t/m 80% LTV
• 4,30% t/m 100% LTV

Deze categorieën worden ‘risicoklasse’ of ’tariefklasse’ genoemd. Iedere hypotheekaanbieder houdt er een eigen verdeling op na van deze klassen. Zo heeft ING wel 12 verschillende risicoklassen met stapjes van 5% in LTV verhouding. Een aanbieder als ABN AMRO heeft er bijvoorbeeld 5 met wat grotere stappen. Meer risicoklassen is niet per se beter.

 

Risico-opslag

De basisrente in bovenstaand voorbeeld is 4,00%. Die rente moet worden betaald als de hypotheek niet hoger is dan 50% van de waarde van de woning waar de hypotheek op rust. Is de hypotheek hoger dan 50% van de woningwaarde maar niet hoger dan 80% dan komt er 0,15% opslag op de basisrente en betaal je 4,15%. Die opslag wordt ook wel risico-opslag genoemd. Is de hypotheek hoger dan 80% dan komt er nog eens 0,15% bij en is de rente 4,30%. De totale opslag op de basisrente is dan 0,30%.

Deze risico-opslag kan tijdens de looptijd van de hypotheek veranderen. Als de hypotheek is begonnen op 100% en in de toekomst door aflossingen onder de 80% komt dan kan de risico-opslag met 0,15% omlaag. De rente gaat dan van 4,30% naar 4,15%.

Bij sommige aanbieders wordt deze aanpassing van risico-opslag automatisch tussentijds doorgevoerd zodra de hypotheek in een andere risico-klasse komt. Daarvoor baseert de aanbieder zich dan op de laatst bij hen bekende waarde van de woning. Dat kan bijvoorbeeld de waarde zijn in een taxatierapport dat is gebruikt voor het aanvragen van de hypotheek. Bij andere aanbieders vindt deze aanpassing niet automatisch plaats. Er moet dan een verzoek worden ingediend om de risico-opslag aan te passen. Eventueel moet daarbij de actuele waarde van de woning worden aangetoond. Afhankelijk van de aanbieder kan daarbij gewerkt worden met een volledig taxatierapport, een Calcasa Desktoptaxatie, Calcasa modeltaxatie of soms ook de actuele WOZ-waarde van de woning.

Niet alleen aflossingen op de hypotheek kunnen van invloed zijn op de risico-opslag. Ook de ontwikkeling van de waarde van de woning kan voor een gewijzigde LTV-verhouding zorgen en daarmee een wijziging van risicoklasse en -opslag. Als bij het aanvragen van een hypotheek de waarde van de woning bijvoorbeeld €500.000 was, met een hypotheek van €500.000, dan was de LTV-verhouding bij aanvang 100%. Stel dat de waarde van de woning een aantal jaren later is gestegen naar €600.000, dan is die LTV-verhouding nog maar 83,33%. Los nog van aflossingen die in die periode op de hypotheek zijn gedaan. Bij veel aanbieders kan zo’n verbetering van LTV-verhouding al voor een daling in risico-opslag en dus een lagere rente zorgen.

 

Periodiek onderhoud van de hypotheek loont

Het is erg belangrijk om deze verhouding eens in de zoveel tijd eens tegen het licht te houden. Zeker als een hypotheek al wat langer loopt, bestaat de kans dat hier voordeel te behalen is. De waarde van woningen is de afgelopen jaren gemiddeld genomen fors gestegen en meestal is daarbij ook nog afgelost op de hypotheek. Vaak is de WOZ-waarde al voldoende om een stap te maken naar een lagere rente door daling van risico-opslag.