Heeft u een woning met overwaarde en wilt u verhuizen naar een nieuwe woning? Dan zult u in veel gevallen die overwaarde mee willen nemen naar de nieuwe woning. Afhankelijk van de financiële situatie kan het zelfs zo zijn dat inbreng van de overwaarde zelfs noodzakelijk is om de nieuwe woning te kunnen kopen. Fiscaal is het daarnaast in de meeste gevallen ook aantrekkelijk om de overwaarde in een nieuwe woning te investeren. Wordt dit niet gedaan, dan kan dit voor een beperking van de hypotheekrenteaftrek zorgen door de zogeheten ‘bijleenregeling’.

 

Overdracht nieuwe woning eerder dan overdracht oude woning

In veel gevallen vindt de overdracht van de nieuwe woning plaats vóór overdracht van de huidige woning. Hiermee zijn er tijdelijk 2 woningen in bezit wat praktisch handig kan zijn om daarmee tijd te hebben voor de verhuizing of voor een verbouwing van de nieuwe woning. Maar als de huidige woning nog niet is overgedragen, dan is de overwaarde ook nog niet cash beschikbaar om te kunnen gebruiken voor aankoop van de nieuwe woning. De praktische oplossing hiervoor kan een overbruggingshypotheek zijn. Dit is een tijdelijke financiering als voorschot op de overwaarde van de huidige woning. Een overbruggingshypotheek wordt aangevraagd bij dezelfde bank als waar de ‘gewone’ hypotheek voor de nieuwe woning wordt aangevraagd. Op het moment dat de huidige woning wordt overgedragen, wordt met de overwaarde die dan vrijvalt, de overbruggingshypotheek weer afgelost. De bank die de overbruggingshypotheek verstrekt zal als zekerheid voor het terugbetalen een recht van hypotheek op de huidige woning verlangen. De hypotheekbank die de huidige woning financiert moet formeel wel toestemming verlenen voor het vestigen van dit tijdelijke extra hypotheekrecht t.b.v. de overbruggingshypotheek. Deze toestemming wordt gevraagd door de notaris waar overdracht van de nieuwe woning plaatsvindt, en is in veel gevallen een formaliteit.

Gemiddeld genomen mag een overbruggingshypotheek maximaal 2 jaar lopen. Verder kan een overbruggingshypotheek in de praktijk alleen worden aangevraagd naast een ‘gewone’ hypotheek voor een nieuwe woning. Er zijn weinig tot geen aanbieders die alleen maar losse overbruggingshypotheken verstrekken.

 

Kosten overbruggingshypotheek

De notaris rekent kosten voor het extra hypotheekrecht dat moet worden ingeschreven op de huidige woning. Grofweg zal dit neerkomen op zo’n €250 tot €300. Daarnaast kan het zijn dat de hypotheekbank waar de overbruggingshypotheek wordt aangevraagd ook kosten rekent. Een aanbieder zoals MUNT Hypotheken bijvoorbeeld rekent €500 kosten voor de overbruggingshypotheek die in combinatie met de gewone hypotheek wordt aangevraagd. Maar bij lang niet alle aanbieders is dit het geval.

 

Huidige woning al definitief verkocht

Als de huidige woning al definitief verkocht is, dus de ontbindende voorwaarden in het koopcontract zijn verlopen, dan kan bij de meeste hypotheekbanken de volledige overwaarde als overbruggingshypotheek worden aangevraagd. Met overwaarde wordt dan bedoeld: verkoopprijs van de huidige woning -/- verkoopkosten (makelaar) -/- restschuld huidige hypotheek. Bijvoorbeeld:
€400.000 verkoopprijs -/- €4.000 verkoopkosten -/- €300.000 restschuld huidige hypotheek = €96.000 overwaarde.
De volledige €96.000 kan als overbruggingshypotheek worden aangevraagd. In de ogen van de bank staat de overwaarde pas definitief vast als de verkoop ook definitief is.

 

Oude woning nog niet (definitief) verkocht

Het kan ook goed zijn dat u al een nieuwe woning heeft gekocht terwijl de huidige woning nog niet verkocht is. Of voor de huidige woning is er al wel een verkoopcontract getekend, maar dit is nog niet definitief. In die situatie zijn er hypotheekaanbieders die helemaal géén overbruggingshypotheek zullen aanbieden. Bij veel aanbieders zijn er echter wel mogelijkheden. Daarbij wordt er voor de maximaal mogelijke overbrugging een veiligheidsmarge in acht genomen omdat de verkoopprijs, en dus definitieve overwaarde, nog niet vaststaat en eventueel lager kan uitvallen dan verwacht. Bij de meeste banken wordt als veiligheidsmarge gerekend met 90% van de waarde van de huidige woning. Bijvoorbeeld:

€400.000 waarde van de huidige woning * 90% = €360.000 -/- €4.000 verkoopkosten -/- €300.000 restschuld huidige hypotheek = €56.000 maximale overbruggingshypotheek.

Als de huidige woning later alsnog voor €400.000 verkocht wordt, dan is de werkelijke overwaarde €96.000 en dan blijft er na het aflossen van de overbruggingshypotheek dus nog €40.000 over. Dat bedrag kan dan bijvoorbeeld alsnog op de hypotheek voor de nieuwe woning worden afgelost om daarmee de hele overwaarde in de nieuwe woning geïnvesteerd te hebben.

Als de huidige woning nog niet (definitief) is verkocht op het moment dat een hypotheek voor een nieuwe woning wordt aangevraagd, dan zal de nieuwe bank als zekerheid en buffer voor (potentieel) dubbele hypotheeklasten een bedrag aan vrij besteedbaar eigen geld willen zien. Dat bedrag moet minimaal voldoende zijn om de maandlasten van de bestaande hypotheek + de maandlasten van een eventuele overbruggingshypotheek, voor minimaal 12 maanden door te kunnen betalen. De exacte regels hiervoor verschillen per aanbieder. Eerder al hebben wij een blog geschreven over de mogelijkheden van aankoop en financiering van een nieuwe woning als de huidige woning nog niet verkocht is.

Heeft u vragen over een dergelijke situatie, of over de mogelijkheden voor een overbruggingshypotheek? Neemt u dan vrijblijvend contact met ons op!